רכישת דירה או כל נכס אחר דורשת לרוב מקדמה ניכרת, מה שעלול להקשות מאוד על קונים בפעם הראשונה להיכנס לסולם הנכס. ישנן מספר דרכים לנסות להבטיח נכס ללא הורדת כסף, כולל משא ומתן על מחיר רכישה גבוה יותר בתמורה ללא הפקדה, וקבלת הלוואה נפרדת לתשלום המקדמה. חשוב היטב על העסקה הטובה ביותר עבורך, שכן העלות הכוללת של עסקת הפחתת כסף היא לרוב גבוהה יותר מהעסקה רגילה.
צעדים
שיטה 1 מתוך 3: מציאת עסקאות נכס ללא הכנסה
שלב 1. משא ומתן על מקדמה נמוכה
בכל עסקת רכוש, המקדמה היא חלק מהמשא ומתן. עמדת המיקוח שלך תהיה תלויה בדירוג האשראי שלך ובמצב הכלכלי שלך, אך יש סיכוי שתוכל לנהל משא ומתן על מקדמה נמוכה יותר אם תוכל לטעון טיעון חזק.
- אתה יכול להציע לשלם מחיר כולל גבוה יותר עבור הנכס, אך לשלם אותו רק באמצעות תשלומי משכנתא.
- ייתכן שתבקש לשלם את המקדמה בתשלומים במהלך השנה הראשונה, או כתשלום יחיד, אך תוך שנה למשכנתא שלך.
- חשוב היטב על העסקה הטובה ביותר עבורך, והיזהר מלהתחייב בריבית גבוהה במקום מקדמה.
שלב 2. נניח משכנתא קיימת
ייתכן שתוכל לנהל משא ומתן על קבלת משכנתא קיימת. זה יהיה כרוך בלקיחת אחריות על כל התשלומים המצטיינים מבלי לבצע בהכרח מקדמה. עסקה מסוג זה ידועה בשם חוזה "בכפוף", וכוללת את הקונה באמצעות המימון הקיים של המוכר לעסקה.
- הרוכש יקבל את הנכס לנכס תמורת לקיחת התחייבויות המשכנתא.
- יהיה עליך לחקור את ההלוואה הקיימת על מנת לוודא כי אין סעיף למכירה, מה שימנע מקונה חדש לקחת את המשכנתא.
- בהנחה שמשכנתא עשויה להיות אפשרות אם המוכר אינו מסוגל לבצע את תשלומי המשכנתא ורוצה להימנע מעיקול.
שלב 3. בחן אופציות חכירה-לבעלות
הסכם חכירה לבעלות כרוך בקונה בהשכרת הנכס מהמוכר לפרק זמן מוגדר, לפני שהוא רוכש את הנכס על הסף. מחיר הרכישה יוסכם כחלק מהמשא ומתן הראשוני, אך לא תצטרך לבצע מקדמה בעת המעבר.
- עסקאות אלה מאפשרות לקונה לגור בבית ולבנות את דירוג האשראי והחיסכון שלו לפני ביצוע הרכישה.
- הסכם אופציה לשכירות דומה, אך כולל רק אופציה לקנות ולא התחייבות.
- שים לב שלרוב לעסקות אלה יש עלות כוללת גבוהה יותר מאשר משכנתא מסורתית, ולעתים הן קשורות להלוואות טורפות.
שלב 4. להציע מימון מוכר
לפעמים ניתן להסכים על מימון המוכר אם המוכר הוא הבעלים של הבית על הסף (אין לו תשלומי משכנתא מצטיינים). עסקה מסוג זה כרוכה שהמוכר הופך לבעל המשכנתא והקונה הופך לבעל הכותרת. הקונה מבצע תשלומי משכנתא למוכר, כפי שניהל משא ומתן.
- מוכר עשוי לבחור לעשות זאת אם יש לו מספר נכסים.
- ייתכן שתוכל לנהל משא ומתן על עסקת הפחתת כסף עם המוכר אם הם מעוניינים לדחות את המס בשל מקדמה גדולה.
- המוכר עשוי להחזיר ממך תשלומי ריבית טוב יותר מאשר מהכנסת הכסף לבנק.
שיטה 2 מתוך 3: בחינת דרכים חלופיות לרכישת נכס
שלב 1. החלפת נכסים
אם אתה והמוכר מעוניינים להחליף נכסים ייתכן שתוכל לנהל משא ומתן על עסקה ללא מקדמה. זה יכול להיות נדיר למצוא החלפה ישירה בנכס וייתכן שתצטרך לכלול קצת מזומן אם ערך הנכס שאתה עוזב נמוך מזה של הנכס שאתה קונה.
החלפת נכסים יכולה להיות דרך לדחות מסים מסוימים הקשורים לרווחים ממכירת נכס
שלב 2. השתמש בנכסים שאינם במזומן
ייתכן שתוכל להסכים לעסקה עם המוכר לשימוש בנכסים שאינם במזומן במקום לבצע מקדמה. הדבר תלוי לחלוטין במוכר, אך ישנם מקרים בהם ניתן להסכים לעסקה כזו. אתה יכול להסכים להעביר את המכונית שלך, או כמה רהיטים, כדי לכסות את המקבילה של מקדמה.
- עבור אנשים מסוימים, תשלום במזומן אינו ההצעה היקרה ביותר.
- אם הערך של הדבר שאתה מחליף גבוה, זה עשוי להסתדר כעסקה טובה יותר עבור המוכר מאשר לשים את התשלום במזומן בחשבון בנק עם ריבית נמוכה.
שלב 3. השתמש במימון פרטי
דרך נפוצה לרכוש נכס ללא הפחתת כסף היא שימוש במימון פרטי. ייתכן שתוכל ללוות את הכסף מחבר או בן משפחה, או שתוכל לקבל הלוואה נפרדת ממוסד פיננסי. אם תוכל לקבל הלוואה לכיסוי המקדמה, תוכל לרכוש נכס ללא כסף, אך עם יותר חובות לפירעון.#*זו יכולה להיות אופציה טובה אם יש לך הכנסה עתידית בטוחה לפירעון החובות..
- לעתים קרובות שיעורי הריבית ותנאי ההחזר על ההלוואה יהיו יקרים יותר מאשר לחסוך ולשלם מקדמה.
- אל תתפתה להלוואה בריבית גבוהה לכיסוי מקדמה מכיוון שסביר שתעמיד את עצמך במצב כלכלי רע.
שלב 4. למחזר נכס קיים
אם אתה כבר הבעלים של נכס, בדוק מחדש את הנכס. ייתכן שתוכל גם לקבל הלוואה להון או מסגרת אשראי על הנכס. בדרך כלל אפשרויות אלה זולות וקלות יותר להלוואה חדשה על נכס נפרד. שוחח עם הבנק או משאיל המשכנתא הנוכחי שלך כדי לבדוק מה האפשרויות שלך.
שיטה 3 מתוך 3: שימוש בתוכניות תמיכה פיננסית ממשלתית
שלב 1. הגשת בקשה להלוואה ב- VA
אם אתה זכאי, תוכל לבקש הלוואה מהמחלקה לעניינים ותיקים. הלוואות אלו מבטיחות משכנתא לרכישה ואינן דורשות מקדמה מהקונה. ההלוואה מגיעה ממלווה פרטי, המובטח על ידי המחלקה לעניינים ותיקים. יהיה עליך לשלם דמי מימון, אך בדרך כלל זה מושם בהלוואה ואינו נדרש מראש. העמלה משתנה, אך יכולה להיות בין 2.15% ל -3.3%.
- כדי להיות זכאי עליך להיות בעל אשראי והכנסה מתאימים, כמו גם קבלת תעודת זכאות המתייחסת לתיעוד הצבאי שלך.
- כדי להיות זכאי להלוואה ב- VA, הפריקה שלך חייבת להיות מכובדת, בתנאים מכובדים או כלליים. אם יש לך הפרשה מכובדת או הפרשת התנהגות רעה, ייתכן שתעבור בדיקה. הסקירה תקבע אם ניתנת לך ההלוואה או לא.
- אם השתחררת באופן לא מכובד, אינך זכאי להלוואה זו.
- אתה יכול להשתמש בהלוואה של VA לרכישת נכס עם עד ארבע יחידות משפחה אחת. עם זאת, אם אתה קונה נכס עם יותר יחידות, ייתכן שתצטרך לקבל הלוואה מסחרית במקום.
- דרישות השירות הפעיל המינימלי משתנות, אך ניתן לראות אותן כאן:
שלב 2. שקול הלוואה של איגוד האשראי הפדרלי של חיל הים
איגוד האשראי הפדרלי של חיל הים הוא איגוד האשראי הגדול ביותר מבחינת נכסים וחברות, והוא יכול לספק הלוואות רכוש 100% לחברים המתאימים. הזכאות מוגבלת לאנשי צבא, כמה אזרחים המועסקים בצבא, וכאלה שעובדים במשרד ההגנה האמריקאי.
- התוכנית פועלת באופן דומה להלוואה של VA, אך דמי המימון בדרך כלל נמוכים יותר, בסביבות 1.75%.
- אין צורך במקדמה, יש תנאים בריבית קבועה ואין צורך בביטוח משכנתא פרטי.
- ניתן לקבל הלוואות עד $ 1,000,000 בהתאם לנסיבות.
שלב 3. חקור הלוואה לפיתוח כפר USDA
למשרד החקלאות האמריקאי יש תוכנית ערבות למשכנתאות שהיא מאוד פופולרית. למרות השם, הלוואות אלה לפיתוח כפר אינן מוגבלות לאדמות חקלאיות, אינן כולן כפריות, אך הן נקבעות גיאוגרפית. ל- USDA יש אזורים כשירים המיועדים במפות מקוונות שאפשר לעיין בהן:
- חפש את האזור שלך במפות ובדוק אם יש אפשרויות.
- המשכנתא מגיעה מבנק אך מובטחת על ידי ה- USDA.
- יש דמי ערבות ראשוניים של 2%, אך ניתן לגלגל זאת להלוואה.
- קיימת דמי אחריות שנתית של 0.5% מיתרת ההלוואה.
