חישוב השטח המרובע של שטחי מסחר הוא תהליך מסובך הדורש התייחסות בלתי פוסקת לפרטים. על השוכרים להתחשב במגוון גורמים בבואם להחליט אם להיכנס להסדר שכירות, כולל שטח מרובע כולל של הבניין ותקנים אזוריים. דיירים שאינם מצליחים להבין מושגים חשובים מופתעים לפעמים בעלויות נסתרות וממרחבים שמישים שהם קטנים יותר ממה שחזו.
צעדים
חלק 1 מתוך 3: בחירת שיטת מדידה
שלב 1. השווה טכניקות מדידה
בעלי דירות עשויים להשתמש במספר טכניקות מדידה שונות להערכת גודל המטר של שטח. שיטות אלה כוללות:
- מדה מרובע, או USF: זהו המקום שהדייר תופס בפועל. סוכני השכרה מצטטים לעתים קרובות נתון זה לשוכרים פוטנציאליים, אך הוא מייצג רק חלק מהסדר השכירות.
- שטחים רבועים להשכרה, או RSF: זהו השילוב של השטח המרובע השמיש ואחוזים מהשטח המרובע של הבניין. השטחים המשותפים, המהווים חלקים בבניין שכל הדיירים נהנים מהם, כוללים את הלובי, מעליות, מסדרונות וחדרי מדרגות.
- מדה ברוטו, או GSF: כל שטח הריבוע להשכרה של בניין.
שלב 2. החליטו מהי שיטת חישוב השטח המסחרי המתאימה לכם ביותר
התאחדות בעלי ומנהלי הבניין (BOMA) פישטה את תקני התעשייה למדידת שטחי השכרה בבניינים מסחריים בשנת 2010. 2 השיטות המובילות של BOMA הן שיטה B ושיטת Legacy A.
- שיטה ב ': שיטת גורם הטעינה החד -פעמית החדשה מחשבת את שטח השכירות לכל דייר באמצעות גישה אחידה למדידת שטח הרצפה. זהה לכל מפלסי הרצפה של הבניין.
- שיטה מדור קודם: התקן משנת 1996 משתמש במחירי יחידות נפרדים עבור USF ושטח מרובע משותף. במקרים מסוימים יתכן ודיירים יועילו לבחור בגישה זו.
שלב 3. בחר שיטת מדידה המבוססת על סוג הנכס
בדרך כלל, טכניקת המדידה הנהוגה תלויה בשימוש המיועד של הנכס ובמספר הדיירים המתוכנן. בנייני משרדים, מרכזי קניות ובניינים מרובי דיירים יימדדו בדרך כלל באמצעות RSF. בניינים לדייר יחיד כמו מחסנים או מתקני ייצור נמדדים באמצעות GSF. עם זאת, ייתכן שלא יהיה צורך בבעלים להשתמש בשיטה ספציפית למדידת שטח.
שלב 4. שקול תקני ליסינג אזוריים
החוק הפדרלי מאפשר למשכירים למדוד שטח להשכרה בכל שיטה שהם רוצים. עם זאת, בחלקים מסוימים של המדינה עשויים להיות כללים שונים לחישוב מדה מרובעת. שתי דוגמאות בולטות הן:
- מועצת הנדל"ן של ניו יורק (REBNY) מאפשרת לבעלי בניינים למקסם את הרווחים על ידי כך שתוכל לקרב את RSF כמה שיותר קרוב ל- GSF.
- אזורים טרופיים: כללים חדשים מתייחסים לשטחים סגורים ופתוחים של מבנים מסחריים באזורים המושפעים בדרך כלל מתנאי מזג אוויר ספציפיים.
חלק 2 מתוך 3: מדידת צילומי ריבוע מסחריים
שלב 1. אל תקבל דבר כמובן מאליו
מדוד את המרחב השמיש בעצמך. חישוב לא נכון בקביעת מדה מרובע יכול לעלות לכם באלפי דולרים לאורך כל תקופת החכירה. תקני מדידה אופייניים מאפשרים סובלנות שגיאות של 2 אחוזים בעת מדידת שטח מסחרי. עם זאת, זה יכול לתרגם להרבה כסף, במיוחד בחללים גדולים או יקרים. הקפד למדוד את השטח בזהירות רבה ככל האפשר, במיוחד אם אתה הדייר שעשוי להיות מושפע לרעה מחישובים מוטעים אלה.
שלב 2. מדוד מדה מרובעת פשוטה
כדי למדוד שטח מרובע מסחרי לחלל מלבני, הכפל את אורך החדר ברגליים ברוחבו. לדוגמה, חדר שאורכו 12 רגל ברוחב 12 רגל הוא 144 רגל רבועה. עבור רווחים בצורת L או מחולקים, אתה יכול למדוד מלבני שטח באופן עצמאי ולאחר מכן לסכם את השטחים כדי לקבל מדידת שטח כוללת.
ניתן לבצע מדידות באמצעות סרט מדידה או מכשיר מדידה בלייזר
שלב 3. הצג צורות יוצאות דופן
היזהר בעת מדידת חלקים בחדר בצורה לא סדירה. כדי לבצע את המדידה, נסה לפצל את החדר לצורות עם אזורים שקל לחשב אותם, כגון מלבנים ומשולשים. ניתן למצוא את שטח המשולש הימני על ידי הכפלת אורכי שני הצדדים הלא אלכסוניים (שניהם המצטרפים בזווית הנכונה) ולאחר מכן חלוקת המוצר ב -2.
- לדוגמה, אם יש חדר עם קיר אלכסוני העובר דרכו, עליך להשתמש בנוסחה מסובכת יותר לקביעת השטח המרובע של האזור. אם אורך החלל עם הקיר האלכסוני היה 10 רגל ורוחבו 8 רגל, שטח המרובע של האזור יהיה 40 רגל.
- הסיבה לכך היא שהקיר חותך את סך כל שטח הריבוע, שהיה עולה על 80 אם החדר לא היה חוצה את הקיר, לחצי.
שלב 4. מדוד שטחים משותפים
יש למדוד שטחים משותפים כך שניתן לחשב רגל רבועה להשכרה. שטח שטח מרובע נמדד באותן שיטות כמו מדה רבועה שמיש, אלא אם נקבע אחרת בחוקים המקומיים. האזורים הנפוצים עשויים לכלול מעליות, חדרי אמבטיה, לובי, חדרי מדרגות ומסדרונות. חשוב לציין כי שטחים משותפים חייבים להיות זמינים לכל הדיירים לשימושם או ליהנות מהם. הקפד למדוד את הסה כ של כל השטח המרובע של כל האזורים הנפוצים בבניין.
שלב 5. מציאת שטח מרובע ברוטו
גודל רבוע ברוטו מודד את השטח הכולל של החלל, כולל עובי הקירות החיצוניים. כדי למדוד שטח זה, יהיה עליך למדוד את אורך הקיר מבחוץ לבניין ולהשתמש במידות אלה לחישוב מדה מרובעת. GSF אינו מופחת עבור חסימות כגון פירים אוורור, קורות תמיכה או פירים מעלית. GSF אינו כולל שטחים פתוחים כגון מגרשי חניה, בריכות או שטחי מרתף שלא נחקרו.
חלק 3 מתוך 3: שימוש במידע מרובע
שלב 1. חשב את גורם העומס של הבניין
גורם העומס מייצג את האחוז הנוסף של השטח המרובע המתווסף לשטח מרובע שמיש לחישוב שטח רבוע הניתן להשכרה. כדי לחשב את גורם העומס, התחל במציאת השדות הכוללים של שטח הבניין שמיש וניתן להשכרה. זכור שהשטח המרובע שמיש הוא השטח שניתן להשכיר לדיירים והשטח המרובע להשכרה הוא השטח הזה פלוס שטחים משותפים. לאחר מכן, חלק את RSF על ידי USF כדי לקבל את גורם העומס.
- לדוגמה, אם לבניין יש שטח של 80,000 רגל מרובע של שטח שימושי ו -20,000 מטרים רבועים נוספים של שטחים משותפים, שטח ההשכרה יהיה 100, 000.
- לאחר מכן, גורם העומס יחושב כ- 100, 000 /80, 000 = 1.25.
שלב 2. מציאת שטח מרובע להשכרה לנכס
ניתן לחשב את שטח המרובע להשכרה לנכס באמצעות גורם העומס של הבניין ו- USF של הנכס. גורם העומס מוכפל ב- USF כדי לקבל את ה- RSF. לאחר מכן תוכל להשתמש ב- RSF ובמחיר למ ר כדי להבין את דמי השכירות החודשיים.
- בהמשך לדוגמה הקודמת, דמיינו שהנכס מחולק לשניים בין שני חללים מסחריים. אז לכל אחד יש שטח של 40,000 רגל מרובע.
- כדי למצוא RSF, הכפל את הסכום הזה בגורם העומס שהוא 1.25. המשמעות היא ש- RSF במקרה זה יהיה 40, 000 x 1.25 = 50, 000.
שלב 3. שקלו את ההבדלים בנכסים מסחריים
מחירי היחידות יכולים להשתנות במידה רבה על פי המיקום והמחלקה של הבניין. שכר הדירה על משרד של 500 מ"ר (46.5 מ"ר) במרכז העיר עשוי להיות גבוה יותר מהשכירות על שטח של 1, 000 רגל מרובע (92.9 מ"ר) במרחק של 10 רחובות בלבד משם. בניינים מתחלקים ל -1 מתוך 3 סיווגים סטנדרטיים.
- מחלקה א ': אלה הבניינים היוקרתיים ביותר בקטעים הבלעדיים ביותר בעיר. בניינים מסוג A מחירי שכר דירה גבוה מהממוצע.
- סוג ב ': זהו הסיווג הרחב ביותר. לרוב הבניינים האלה יש גימור בינוני עד טוב.
- מחלקה C: יחידות במחלקה זו הינן פונקציונליות ביותר אך מציעות מעט שירותים. דמי השכירות בדרך כלל נמוכים.
שלב 4. חשב את דמי השכירות הכוללים של נכס על בסיס שטח מרובע
דמי השכירות מבוססים בדרך כלל על RSF או GSF של שטח. לאחר שיש לך נתונים אלה, תוכל להשתמש במחיר השוק למ"ר כדי לקבוע את מחיר השכירות לנכס. בהמשך לדוגמה למעלה, אם שכר הדירה היה 1.50 $ למ"ר של RSF לחודש, שכר הדירה יהיה 1.50 $ x 50, 000 = 75, 000 $.
