רכישת מתחם דירות היא תהליך ארוך, לפעמים מסובך. חשוב לך למצוא מתחם דירות שלדעתך יש לו פוטנציאל להרוויח כסף. במידת הצורך, עבדו בשיתוף פעולה הדוק עם סוכן נדל ן לאיתור נכסים ועם רואה חשבון לניתוח הפוטנציאל הכלכלי של מתחם דירות. כדי להגיש בקשה להלוואה, אסוף מידע נדרש ופנה למספר מלווים. כמו כן, כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין שיסייע לך בתהליך.
צעדים
חלק 1 מתוך 4: מציאת מתחם דירות
שלב 1. בחר איזה סוג של מתחם לקנות
ייתכן שתרצה לרכוש מתחם דירות המורכב מבנייני דירות בלבד. עם זאת, כדאי לשקול גם רכישת מתחם "שימוש מעורב". מתחם מסוג זה מכיל גם נדל"ן מסחרי שניתן להשכיר.
- ניתן להמיר מתחם שאינו בשימוש מעורב כרגע. עם זאת, הייעוד חייב לאפשר זאת.
- חשוב גם על אילו מתקנים אתה רוצה שיהיה במתחם הדירה שלך. לדוגמה, ייתכן שיש בו מתקן כושר, בריכת שחייה או אזורים משותפים לקיום פונקציות פרטיות.
שלב 2. שקול להזמין סוכן נדל"ן
תרצה לרכוש מתחם באזור שאינו יורד, וסוכן יכול לעזור לך לזהות אזורים אלה. שוחח עם בעלי מתחמי דירות אחרים אם הם עבדו עם סוכן ואם הם היו ממליצים עליהם.
- באופן אידיאלי, עליך ללכת עם מישהו שעובד כסוכן במשרה מלאה. משרה חלקית אולי לא מכירה את השוק מבפנים ומבחוץ.
- כמובן, תוכלו לחקור לבד מתחמי דירות. בדוק באינטרנט, שוחח עם משקיעים אחרים והסתובב בשכונות. עם זאת, סוכן בעל ניסיון במתחמי דירות יכול לחסוך לכם זמן.
שלב 3. בקר במתחמי דירות
תמיד בקר במתחם באופן אישי לפני שאתה מחליט לקנות. כדאי לעבור בין כל הבניינים במתחם ולצפות בכל האזורים המשותפים. רשום הערות ושאל שאלות. רכישת מתחם דירות היא השקעה גדולה, ואסור לך להתקדם אלא אם אתה מרגיש בנוח עם מצב הבניינים.
- אל תעברו בבניין אחד בלבד על המתחם. אם כן, אתה יכול להניח שהבניינים האחרים נמצאים במצב שווה. היו ספקנים אם סוכן המוכר מתנגד להציג בפניכם את כל הבניינים במתחם.
- זכור לבקר בערב כדי שתוכל לבדוק את תכונות האבטחה במתחם הדירות. שבילים צריכים להיות מוארים היטב, דלתות נעולות כראוי, ואף אחד לא צריך להסתובב ברחבי המקום.
שלב 4. שוחח עם הבעלים הנוכחי
אתה יכול להרוויח מידע רב ערך על ידי פגישה עם בעל מתחם הדירות הנוכחי. היו מוכנים לשאול שאלות רלוונטיות. לדוגמה, שאל לגבי הדברים הבאים:
- כמה יחידות מושכרות? יהיה קל יותר לממן מתחם דירות המושכר.
- כמה זמן דיירים שם? מתחם עם דיירים לטווח ארוך עשוי להיות יציב יותר.
- מדוע הבעלים מוכר? פרישה או החלפת השקעות הן סיבות לגיטימיות. עם זאת, בעלים שמוכרים כי הם מפסידים כסף הוא דגל אדום. זכור כי הסיבה שבעלים מוכר עשויה להיות חסויה.
שלב 5. בקש מידע על הדיירים הנוכחיים
תרצה לדעת את הפרטים על חוזי השכירות שלהם. בקש את "השכרת רול", שאמורה להכיל את המידע הבא:
- רשימת הדיירים ויחידותיהם.
- מידות של כל יחידה.
- תנאי חכירה.
- סכום השכרה והפקדה.
- מספר חדרי שינה וחדרי אמבטיה בכל יחידה.
חלק 2 מתוך 4: ניתוח רווחיות
שלב 1. אומד כמה אתה יכול לגבות בשכר דירה
אסור לך לרכוש מתחם דירות אלא אם אתה יכול להרשות לעצמך. ניתוח האם המשכיר הנוכחי שכר יחידות בזול מדי או שהשכירות תואמת את שיעור השוק.
- מצא מתחמי דירות דומים באינטרנט. תראה כמה הם מפרסמים את היחידות שלהם. לקבלת משאב נהדר שיכול לעזור לך לברר מחירי שכירות בקרבת מקום, בקר בכתובת
- תוכל גם לשאול חברות ניהול נכסים שונות מהו שיעור השוק באזור שלך.
- אם במתחם יש שטח מסחרי, סוכן נדלן יכול גם לעזור לך להבין כמה לגבות.
שלב 2. אומד את ההוצאות שלך
מתחמי דירות זקוקים לתחזוקה מתמדת, כך שעליך לנתח את הוצאות האחזקה. קבל את הצהרת הרווח וההפסד מהבעלים הנוכחי. עם זאת, אל תסמוך על זה במאה אחוז. הבעלים עשוי לזיין מספרים כדי להפוך את מתחם הדירות לאטרקטיבי יותר. בדוק שוב את פרטי ההוצאה:
- קבל את פרטי המס של המתחם מהשומה המחוזית.
- הערכת עלויות ניהול הנכסים על ידי פנייה לחברת ניהול נכסים. שאל כמה הם גובים. בדרך כלל, שכר הטרחה שלהם מבוסס על אחוז משכר הדירה הצפוי.
- חשב את כמות התחזוקה הדרושה. אם מעולם לא ניהלת מתחם דירות, דבר עם בעלים הנוכחי. שאל כמה הם משקיעים מדי שנה בתיקון כל יחידה או שטח. באופן אידיאלי, תרצה להוציא כ -40 אחוז מהכסף שאתה לוקח על הוצאות תפעול.
שלב 3. הפעל את המספרים
המלווים לא יתנו לכם כסף לרכישת מתחם דירות, אלא אם כן תוכלו להראות שזה יהיה רווחי. עבדו בשיתוף פעולה הדוק עם רואה חשבון בכדי לפצח מספרים וליצור את המסמכים הפיננסיים הדרושים להראות מלווה. תוכל למצוא רואה חשבון על ידי יצירת קשר עם חברת רואי החשבון של המדינה שלך.
- חשב את ההכנסה התפעולית נטו שלך, שהיא ההכנסה הגולמית שלך בניכוי הוצאות.
- צור ניתוח תזרים מזומנים. הראה כיצד כמות הכסף שנכנסת לך משתווה לסכום שתוציא. כאשר אתה מתחיל, או בתקופות בהן שוק השכירות גרוע, ייתכן שלא תזרום תזרים מזומנים.
- זכור כי המלווים יפעילו גם את המספרים שלהם, כמו גם את השמאי המעריך את המתחם.
חלק 3 מתוך 4: קבלת מימון
שלב 1. בדוק את דו"ח האשראי שלך
אתה זכאי לדוח אשראי אחד חינם בכל שנה. המלווה שלך יסתכל על היסטוריית האשראי האישית שלך, לכן עליך למשוך אותה ולבדוק אם יש טעויות. להפריך כל דבר לא נכון.
- לדוגמה, ייתכן שיופיעו חשבונות שאינם שלך, או שחשבון עשוי להיות רשום בצורה לא נכונה כמו ברירת מחדל או באוספים. כמו כן, מגבלת האשראי עשויה להיות שגויה.
- להתחיל מוקדם. כל תהליך המחלוקת עשוי להימשך עד 60 יום, ותרצה דוח אשראי נקי לפני שתיגש למלווים.
שלב 2. למד אודות הלוואות מסחריות
הלוואות לנדל ן מסחרי אינן זהות להלוואות שאתה לוקח לרכישת בית משלך. באופן כללי, הלוואות יכולות להיות למשך 30 שנה או עד חמש או שבע. שיעורי הריבית עשויים להיות משתנים או קבועים.
- אם אתה יכול לקבל הלוואה נקודתית, הבניין יבטיח את ההלוואה כבטוחה. עם זאת, לא קיימות הלוואות ללא כל פנייה לכל הלווים, ובדרך כלל הבניין חייב להיות שווה לפחות 2.5 מיליון דולר.
- אם אתה מקבל הלוואה, אתה נשאר אחראי אישית להלוואה. במקרה של ברירת מחדל, אתה יכול להיות נתבע, ואתה עלול לאבד נכסים אישיים. הלוואות הפוגה הן מסוכנות יותר, אך ייתכן שזוהי סוג ההלוואה היחיד שתוכל לקבל כבעל בית חדש.
- הלוואות מסחריות דורשות גם מקדמה בסביבות 30% ממחיר הרכישה.
- אם אתה מתקשה לקבל הלוואה מסחרית, שקול לקבל חוזה נדל"ן במקום זאת. חוזי נדל"ן דורשים פירעון גדול, אך פחות קשה לקבל אישור עבורם. התשלום עשוי להיות פחות ממה שהבנק היה מבקש, תלוי כמה המוכר רוצה.
שלב 3. תציע לבעלים הצעה
שוחח עם סוכן הנדל ן שלך על הצעה סבירה, שתתלוי במצב השוק המקומי. אם השוק חם, ייתכן שתצטרך לשלם את המחיר המבוקש-או אפילו יותר.
- לא משנה כמה חם השוק, התעקשו על תקופת נאמנות של 90 יום. תרצה לפחות 60 יום לקבל בדיקה. זה ייתן לך 30 יום לבדיקת מסמכים לפני הסגירה.
- אם אתה משתמש במלווה, שאל אותם כמה זמן הם צריכים לעבד את ההלוואה שלך. בהתאם למלווה שלך, יתכן שתצטרך לבקש מהבעלים יותר זמן כדי לקבל הכל ביחד.
שלב 4. בדקו את הבניין
שכור פקח בעל ניסיון בנכסים מסחריים בהקדם האפשרי במקרה שיהיו סיבוכים או עיכובים בהמשך. מצאו מפקח על ידי קבלת הפניה מסוכן נדל ן או שיחה עם בעל מתחם דירות אחר.
- בדקו מבעוד מועד מה ייבדק. שאל אם אתה צריך לשכור מפקח מומחה לבדיקת בריכת שחייה או מגרש טניס.
- אם המפקח מוצא בעיות, בקש מהמוכר זיכוי אשר יפחית את הסכום שאתה משלם. לחלופין, המוכר עשוי לבצע את התיקונים לפני הסגירה.
שלב 5. אסוף את המידע הדרוש לבקשת ההלוואה
עליך למסור למלווה מידע על מתחם הדירות בעת הגשת הבקשה, לכן עליך לאסוף את הדברים הבאים לפני שניגש למלווה:
- תמונות של מתחם הדירות
- תוכניות קומה
- מפת האזור שמסביב
- תיאור הנכס (למשל, מספר היחידות, שנת בנייתו וכו ')
- שדרוגים צפויים
- מידע על שכר דירה
- מחיר הרכישה
- שמות של סוכני נדל"ן, עורכי דין וחברות תואר המעורבים בעסקה
שלב 6. בקש את ההלוואה שלך
פנה למלווים מרובים כדי שתוכל להשוות את ההצעות שלהם. בקש בקשה ושלח אותה עם התיעוד התומך שלך. אם קצין ההלוואה זקוק למידע נוסף, ספק אותו בהקדם האפשרי.
שלב 7. השווה הלוואות
לאחר אישורך, המלווה ישלח לך כתב כוונות או גיליון מונחים. נתח אותו בזהירות. הוא יפרט את הסכום שאתה יכול ללוות ותנאים אחרים. בחר את ההלוואה שתנאיה הטובים ביותר עבורך.
- חתמו על גיליון המונחים או כתב הכוונה עבור המלווה שבחרתם. בשלב זה, ייתכן שתצטרך לשלם את הפיקדון שלך.
- על המלווה לעקוב אחרי התחייבות מלאה (וסופית) להלוואה.
חלק 4 מתוך 4: סגירה במתחם הדירות
שלב 1. שכור עו"ד
יהיה עליך לחתום על מסמכים משפטיים רבים לפני שתוכל לרכוש את מתחם הדירות. אל תנסה לעשות הכל בעצמך. במקום זאת, עליך לשכור עורך דין מנוסה שינסח ויבדוק את כל המסמכים. עורך הדין יכול לבצע את הפעולות הבאות:
- לנסח, לנהל משא ומתן ולסקור את הסכם הרכישה.
- חפשו אשראי מהבעלים לביצוע התיקונים הדרושים.
- ודא שהכותרת ברורה.
- הגדר נאמנות.
שלב 2. צור חברה באחריות מוגבלת שתחזיק בבעלות על מתחם הדירות
אם מישהו נפצע במתחם הדירות, הוא עלול לתבוע אותך מכיוון שהיית לא זהיר בתחזוקה שלך. אם אתה מפסיד בתביעה, אז הנפגע יכול לבוא אחרי הנכסים האישיים שלך, כגון ביתך. בבעלותך על המתחם באמצעות LLC, הנכסים האישיים שלך מוגנים.
- בעלות על הבניין בתור LLC אינה מגנה עליך מפני כל התביעות. לדוגמה, המלווה שלך יכול לתבוע אותך אם אתה כברירת מחדל בהלוואה. אף על פי כן, החזקת מתחם הדירות כ- LLC תציע הגנה משמעותית מפני נזקי גוף ותביעות אחרות.
- התחל LLC על ידי הגשת מסמכים מתאימים למזכיר המדינה שלך וקבלת האישורים או הרישיונות הדרושים. עורך הדין שלך עשוי גם לעזור לך, מכיוון שזה עלול לקחת זמן.
שלב 3. סקור חוזים וגילויים
תצטרך לבצע בדיקת נאותות משמעותית יחד עם עורך הדין שלך כדי לסגור חוזה מקרקעין. לדוגמה, יהיה עליך לבצע את הפעולות הבאות:
- השלם סקר כותרות מתאים. באופן כללי, תוכנית חלקת משכנתא אינה מספקת. במקום זאת, תזדקק לסקר כותרת ALTA.
- סקור את כל הגילויים אודות הנכס. לדוגמה, הבעלים עשוי לגלות שמשהו לא בסדר בנכס שלא נתפס על ידי המפקח.
- סקור את חוזי השכירות והמסמכים של הדייר לצורך משימתם.
- שקול את ההשפעה של מגבלות ייעוד על מתחם הדירות. אם אתה רוצה להמיר מתחם לשימוש מעורב, זהו שלב מרכזי.
- סקור חוזי שירות למתחם הדירות.
- קבל את האישורים הנדרשים לביצוע תיקונים.
שלב 4. השתתף בסגירה
עורך הדין שלך צריך להשתתף בסגירה יחד עם נציג חברת LLC שלך (אם הקמת אחד כזה). אתה אמור לקבל מסמכים שונים במהלך הסגירה, לרבות שטר הפסקת תביעה וחוזי שכירות והסכמים שהוקצו.
שלב 5. שכור מישהו שינהל את מתחם הדירות
בהתאם לגודל המתחם, ייתכן שלא יהיה ניתן לנהל את הנכס בעצמך על ידי מגורים במקום. במקום זאת, עליך לשכור חברת ניהול נכסים. הם ינהלו את הנכס על ידי גביית שכר דירה ותזמון תיקונים.
- בדוק את העלויות. באופן כללי, חברות ניהול נכסים גובות 5-10% משכר הדירה שנגבה.
- שוחח עם משכירים אחרים כדי לקבל הפניות. לחלופין, תוכל לבדוק עם איגוד הדירות המקומי שלך.
- השווה חברות ניהול נכסים המבוססות על יותר מהמחיר. תסתכל גם על השירותים שהם מציעים.
