הפיכת בית כרוכה ברכישת בית בעלות נמוכה יחסית (לרוב עיקול), תיקוןו ומכירתו ברווח. זהו מאמץ הטומן בחובו מספר סיכונים כמו גם כמה פרסים שעלולים להיות משתלמים. יש גם הרבה עבודה קשה בהכנת בית לשוק. אם אתם מעוניינים להחליף בית אך אין לכם הרבה כסף לתשלום מקדמה, ישנן אפשרויות נוספות שיאפשרו לכם להיכנס לשוק ההפוך הבית.
צעדים
שיטה 1 מתוך 6: הערכת הכספים שלך
שלב 1. העריך את סובלנותך לסיכון
העברת בית לרווח כרוכה במספר עלויות, כולל מקדמת הבית, משכנתא, תשלומי ריבית, ארנונה, עלויות סגירת מקרקעין, בדיקות, היתרים ושכר טרחת קבלנים. עלויות אלה מסתכמות במהירות, וייתכן שהבית הפוך לא יימכר ברווח. לפני שתחליט אם להמשיך בהפוך בית, עליך לשאול את עצמך:
- מה תעשה אם הבית לא יימכר מיד? האם ניתן יהיה להשתמש בבית כנכס להשכרה, למשל? אם אין לך תכנית גיבוי סבירה אם משהו משתבש במכירת הבית הפוך, כדאי שתעריך מחדש את התוכניות שלך.
- האם הרווחים הפוטנציאליים שווים את הסיכון להפסד ניכר? בשנת 2015, בתים שמחירם נמוך מ -50,000 $, ראו תשואות שליליות. מצד שני, בתים במחירים של 100, 000 - 200, 000 $, הניבו תשואה ברוטו ממוצעת של 44%. זכור כי מכירת בית שמעולם לא התגוררת בו עשויה להיות כרוכה גם בתשלומי מס כבדים, היכולים להוריד את שולי הרווח שלך במידה ניכרת.
- האם שותפי ההשקעה שלך יכולים להתמודד עם הסיכון להפסד פוטנציאלי?
- האם עשית את המחקר שלך על שוקי נדל"ן מקומיים, עלויות שיפוץ והיתרים? על מנת שתהיה לכם חווית הצלחה מוצלחת של דירות, עליכם לחנך את עצמכם על מחירי דירות מקומיים, מחוזות בית ספר, קבלנים אחראיים ותקנות נדל"ן.
שלב 2. שקול את היכולת שלך לספק "הון יזע", ואת הערך של אותה עבודה
הון זיעה מתייחס לכמות הערך שאתה עשוי להוסיף לבית שלך בגלל העבודה שלך. לדוגמה, אם אתה גג מיומן או אינסטלטור מורשה, אולי תוכל לבצע חלק מתיקוני הבית בעצמך. זה יקטין את התקורה שלך ויפחית את סכום הכסף שאתה צריך ללוות.
- ודא שאתה לוקח בחשבון את משך הזמן שתשקיע בעבודה על הבית ההפוך. גם לזמן שלך יש ערך, ולהפוך בית יכול לפעמים לקחת חודשים של עבודה. שקול האם דרכים אחרות לבלות את זמנך עשויות להיות יותר משתלמות או מהנות יותר.
- וחשוב יותר, האם השותפים שהניבו את האחזקה הכספית יחשבו שלערך הזיעה יש ערך כלשהו? אם כן, כמה ערך בהשוואה למזומנים הקשים שלהם?
- הקפד לציית לכל התקנות המקומיות בעת ביצוע תיקון הבית בעצמך. שוחח על תוכניותיך עם עו"ד נדל"ן או מועצת התקנות המקומיות אם אתה זקוק לאישור לבנייה או תיקונים.
שלב 3. דע את ניקוד האשראי שלך
אם אין ברשותך כסף לדירה עצמאית, יהיה עליך לקחת הלוואה לכיסוי העלויות הראשוניות שלך. לא משנה מי המלווה שלך - שותף, בנק או מלווה פרטי - תצטרך להוכיח שיש לך את היכולת להחזיר את ההלוואה שלך. ציון האשראי שלך משקף את היסטוריית האשראי שלך, את היכולת שלך לפרוע את ההלוואות ואת עומס החוב הכולל שלך. ככל שניקוד האשראי שלך טוב יותר, כך הסיכויים שתוכל להבטיח הלוואה בריבית משתלמת גבוהים יותר.
- ישנן כמה מערכות דירוג אשראי שונות, אך באופן כללי דירוג האשראי שלך יהיה מספר איפשהו בין 300-850. ככל שהציון שלך גבוה יותר, כך האשראי שלך טוב יותר.
- תוכל לקבל דוח חינם עם ניקוד האשראי שלך כל 12 חודשים על ידי ביקור בכתובת
שלב 4. שפר את דירוג האשראי שלך
אם דירוג האשראי שלך נמוך מדי מכדי שתוכל להבטיח הלוואות למיזם שהופך את הבית, אולי תרצה להקדיש קצת זמן לשיפור ניקוד האשראי שלך. זה יכול לקחת קצת זמן, אבל זה עשוי להיות משתלם בטווח הארוך. יתר על כן, ככל שניקוד האשראי שלך טוב יותר, כך גדל הסיכוי שתצליח להתגבר על אובדן אפשרי כתוצאה מהדלת בית. כדי לשפר את דירוג האשראי שלך תוכל:
- שלם את חובותיך בזמן. אם אין לך היסטוריה טובה של פירעון החוב שלך, לא תוכל להבטיח הלוואה ראויה לבית שהפך.
- צמצם את עומס החוב הכולל שלך למינימום. הימנע משמירה על יתרת כרטיס האשראי אם אתה יכול.
- יש מסגרות אשראי רק כשצריך בהחלט. אין ברשותכם יותר כרטיסי אשראי ממה שאתם דורשים לחיי היום יום שלכם.
- הגן על זהותך. עקוב אחר עסקאות כרטיס האשראי שלך ודירוג האשראי שלך כדי לוודא שזהותך לא נגנבה על ידי גנב או האקר. נקט באמצעי אבטחה סבירים כדי להגן על המידע שלך. לדוגמה, אל תיכנס למערכת הבנקאות המקוונת שלך אלא אם כן אתה נמצא ברשת מאובטחת ומוגנת בסיסמה.
שלב 5. שוחח עם יועץ פיננסי
יועץ פיננסי יוכל להסתכל על המצב הכלכלי הנוכחי שלך ולעזור לך לקבוע כמה סיכון אתה יכול להרשות לעצמו לקחת על עצמו כחלק מהשקעה שעושה בית. יועץ פיננסי עשוי גם לעזור לך להמציא תוכנית לעמידה בהוצאות שלך גם אם לוקח לך זמן רב למכור את הבית שלך או דורש תיקונים נוספים.
שלב 6. בנה תוכנית עסקית
על מנת להפוך בית בהצלחה, יהיה עליך לקבל את ההחלטות שלך על סמך היגיון ומחקר, ולא על רגשותיך. לפני שתתחיל בתהליך של מציאת מלווה ורכישת בית, כדאי שתקיים תוכנית עסקית מוצקה. תוכנית זו אמורה להשאיר אותך בדרך הנכונה לביצוע השקעה נבונה וכן לספק ביטחון למלווים ולשותפים הפוטנציאליים שלך, כך שתוכל להרוויח. התוכנית העסקית שלך צריכה לכלול:
- מחיר רכישה מקסימלי של הבית אותו תעיף.
- רשימה של שכונות מבוקשות בהן תמקד את חיפושך. שימו לב במיוחד למחוזות בתי הספר, לבטיחות השכונות, וקרבה למתקנים כגון חנויות ותחבורה ציבורית.
- עלות מקסימלית של תיקונים ושיפוצים שאתה יכול להרשות לעצמך.
- רשימה של קבלנים אמינים, במחירים סבירים ובעל רישיון שיכולים לבצע תיקונים בהצלחה.
- הערכה סבירה לערך לאחר תיקון (ARV) של הבית שהועבר. באופן אידיאלי, מחיר המכירה הראשוני לא יעלה על 70% מסך ה- ARV של הבית.
- תחושה של מי הקונה שלך ומה הוא רוצה. האם סביר להניח שהקונה שלך יהיה זוג בדימוס? איש עסקים צעיר? זוג עם ילדים? בהתאם לשכונה, ייתכן שהקונים הפוטנציאליים שלך ירצו דברים שונים מאוד מהבית. שקול מי יהיה הקונה הסביר שלך ומה הם עשויים להזדקק לו מחוץ לביתם. לדוגמה, אם אתה מסתכל על הפיכת בית בשכונה עם רובע בית ספר נהדר, תוכל לשקול שיפוץ עם ילדים קטנים בראש.
- קונה ספציפי. במקרים מסוימים, ייתכן שתוכל ליישר קו לפני שאתה הופך את הבית. במקרה זה, הסיכונים שלך נמוכים בהרבה וכך גם עלויות התקורה שלך.
- תוכנית כיצד להחזיר את ההלוואה אם משהו משתבש. אל תהפוך בית אלא אם תוכל לעמוד בהוצאות שלך, גם אם משהו היה משתבש במכירה שלך. לדוגמה, ייתכן שקונה יקלע או שתגלה בעיה ביסוד הבית. בנה מרווח לטעויות בתוכנית העסקית שלך, והרהר דרכים אפשריות להתגבר על עיכוב במכירת הבית או הוצאות בלתי צפויות.
שיטה 2 מתוך 6: מציאת שותף
שלב 1. אתר שותף להשקעות
הדרך הנפוצה ביותר לכניסת בית חסרי ניסיון להיכנס לשוק היא למצוא שותף להשקעות. הדבר חשוב במיוחד למי שאין לו כסף לתשלום המקדמה או לתיקונים ראשוניים. שותף השקעות יספק חלק או את כל מזומני ההתחלה בתמורה לחלק מהרווחים.
אתה יכול לשקול למצוא שותף שיש לו הרבה כסף מזומן אבל לא מעוניין לבצע את עבודת הרגליים לרכישת או חידוש בית. בעוד השותף שלך יספק את הכסף, אתה תספק את הידע והעבודה
שלב 2. רשת באופן פעיל
על מנת למצוא שותף להשקעה, עליך לפתח מספר קשרים אישיים ומקצועיים בקהילה שלך. הפיצו את זה שאתם מעוניינים לקחת על עצמכם הזדמנות השקעה עם שותף. כמה דרכים שבהן תוכל לאתר שותפים פוטנציאליים כוללות:
- חקר משקיעי נדל"ן פעילים. צור קשר עם משקיעי נדל"ן מצליחים ומנוסים שיכולים לשקול לקחת עליך סיכון.
- הצטרפות למועדון השקעות נדל"ן. לקהילות מקומיות רבות יש פרקים מקומיים של מועדוני השקעות נדל"ן. לאחר שתצטרף, תהיה לך גישה למקומיים שעשויים לחלוק את תחומי העניין וההתלהבות שלך.
- הצטרפות לקבוצת מפגשים. קבוצות מפגשים הן מועדונים חברתיים שלפעמים יש נושאים ספציפיים, כולל נדל"ן. השתמש בקבוצת מפגשים כדי להרחיב את הרשת החברתית שלך.
- הפצת הבשורה בקרב בני משפחה וחברים. דון בחלום שלך להעיף בתים עם אלה שכבר נמצאים ברשת החברתית שלך, כגון משפחה, חברים ועמיתים לעבודה. ייתכן שהם יוכלו ליצור איתך קשר עם אחרים שחולקים את תחומי העניין שלך או שרוצים להשקיע בנדל"ן.
- הקמת מועדון השקעות נדל"ן משלך. אם לשכונה שלך עדיין אין מועדון משקיעי נדל"ן, תוכל להקים פרק משלך. פרסם ב- Craigslist ובאמצעות אתרי מפגשים כדי למצוא אנשים בעלי דעות דומות.
שלב 3. התייעץ עם עורך דין
כאשר אתם נכנסים לשותפות השקעות, חשוב שלא להסתמך רק על הסכמים מילוליים. ודא שכל העסקאות באות לידי ביטוי בחוזה חתום. התייעץ עם עורך דין לעסקים או מקרקעין כדי לוודא ששני הצדדים מרוצים מההסדר. הקפד להתאמן מראש:
- מי מכסה אילו עלויות
- כיצד הרווחים יחולקו
- מי יכסה חובות והתחייבויות פוטנציאליים
- מי יבצע על עצמו משימות מסוימות (כגון שכירת קבלנים)
- שים לב לחוקי אבטחה המסדירים קידום השקעות וכן אפשרות לתביעות משקיעים אם אירועים אינם מתרחשים כמתוכנן
שלב 4. קח עסקה אחת בכל פעם
כמה שותפויות נדל ן פועלות בצורה מרהיבה; אחרים נכשלים לחלוטין. אל תנעל את עצמך בשותפות לטווח הארוך לפני שתדע עד כמה אתה עובד טוב עם השותף שלך. במקום זאת, קח את זה בית אחד בכל פעם, והערך האם לשותפות שלך יש פוטנציאל להיות חזק ומתמשך. קח בחשבון אם התשואה הכספית עבדה כמצופה או לא.
שיטה 3 מתוך 6: הבטחת הלוואת כסף קשה
שלב 1. מחקר מלווים כסף קשה
מלווה כספים היא חברה שלווה כסף מפרטיים בריבית אחת ומלווה את הכסף הזה לאנשים פרטיים אחרים בריבית הרבה יותר גבוהה. ישנן חברות רבות המתמחות במימון השקעות נדל ן כגון בתים מתהפכים. השתמש ברשת החברתית או בספריות האינטרנט שלך כדי לאתר משאיל כסף קשיח באזור שלך.
שלב 2. הכיר בעלויות הנוספות של הלוואות בכסף קשה
הלוואה בכסף קשיח היא ככל הנראה הלוואה מהסוג הקל ביותר להבטחה עבור כפכף בית לראשונה שאין לו הרבה מזומנים נזילים. עם זאת, זוהי גם אחת האפשרויות המסוכנות יותר. שיעורי הריבית מהלוואות בכסף קשיח נוטים להיות גבוהים בהרבה ממשכנתאות בנקאיות טיפוסיות ב-8-15%. זה יכול לחתוך ברצינות את הרווחים הפוטנציאליים שלך מבית הפוך.
שלב 3. אסוף את המסמכים הפיננסיים שלך
לפני שמלווה כסף קשיש ילווה לך את הכסף, תצטרך לספק להם מידע מרכזי על היציבות הפיננסית שלך, כמו גם על התוכניות שלך להפוך את הבית. סביר להניח שהם ירצו לבחון את רישומי המס שלך, דירוג האשראי ותלושי התשלום שלך. יש בידך את המסמכים שלך כדי להוכיח למלווה שאתה מהווה הזדמנות השקעה עבורם.
שלב 4. שלם עמלה ראשונית של 2-10%
עלות נוספת של הלוואות בכסף קשה היא העמלה הראשונית, המכונה לעתים קרובות "נקודות". רוב העמלות הן בין 2-10% מעלות המשכנתא של הבית שתפנה. כסף זה מספק למלווה שלך ביטחון מסוים ומשמש כהוכחה לכדאיותך הכלכלית.
שלב 5. הפוך את הבית במהירות
רוב הלוואות הכסף הקשה מוגבלות לרכישה ושיקום של רכוש או בנייה, ועשויות להימשך בין שישה ל -24 חודשים. הלוואות בכסף קשיח אינן מתאימות להשקעות לטווח ארוך בגלל העמלות הגבוהות הכרוכות בכך. עדיף להשתמש בהלוואות בכסף קשיח על נכסים שתוכל להפוך במהירות כדי להבטיח שאתה לא משלם ריביות בשמיים.
שיטה 4 מתוך 6: הבטחת הלוואה פרטית
שלב 1. שקול מלווה פרטי
מלווה פרטי הוא אדם בעל כסף נזיל הפנוי שמוכן להלוות לך כסף בריבית שנקבעה מראש. בניגוד לשותף נדל ן שמחלק איתך את הרווחים, מלווה פרטי פשוט יחייב אותך בריבית לפני שיספק לך את הכסף. במקרים רבים, הריביות של מלווה פרטי נמוכות יותר מאשר מלווה בכסף קשה. עם זאת, קשה יותר למצוא מלווה פרטי.
שלב 2. הקש על הרשת החברתית שלך למלווים
במקרים רבים תוכל למצוא מלווה פרטי באמצעות הרשת החברתית שלך. אם ידוע לך על קרוב משפחה, חבר או עמית לעבודה שיש לו כסף מזומן שרק יושב בסביבה, אולי תוכל ללוות את הכסף הזה ולשלם להם ריבית. בתרחיש אידיאלי, כולם מנצחים: המלווה שלך יוכל להרוויח ריבית נוספת, ותוכל להרוויח מהבית שלך.
שלב 3. היו מודעים לסיכונים פוטנציאליים
אם אתה עומד להבטיח משאיל פרטי, וודא שאתה וגם המלווה שלך מודעים לסיכונים האפשריים של עסקה זו. שקול מה עלול לקרות אם לא תרוויח מהבית ההפוך. האם עדיין תוכל לבצע את תשלומי הריבית שלך? חשוב על האפשרויות שלך לפני שאתה מחפש מלווה פרטי. על מנת לשמר את מערכת היחסים שלך עם אותו אדם, תצטרך להחזיר לו בזמן.
שלב 4. זכור כי אמון הוא המפתח
אל תנצל מלווה פרטי אם אתה רוצה להמשיך לעבוד איתם. אמון הוא המרכיב העיקרי בהלוואות פרטיות, ועליך להוכיח שאתה יכול לעמוד בקצה העסקה. אם אתה מצליח, המלווה הפרטי שלך עשוי להיות מוכן לעזור לך במימון השקעות נדל ן עתידיות.
שיטה 5 מתוך 6: הבטחת הלוואה בנקאית
שלב 1. בקש מהבנק שלך הלוואה
סיכוי נמוך יותר שאופציה זו תתרחש במהלך חווית ההפוך הראשונה שלך בבית, אך היא שווה זריקה. אם יש לך אשראי טוב ותוכנית עסקית מוצקה, ייתכן שהבנק שלך יוכל לספק לך הלוואה לרכישת דירה. סביר להניח ששיעורי ריבית אלה יהיו גבוהים יותר ממשכנתא טיפוסית עם מקדמה של 20%, אך סביר להניח שהם יהיו נמוכים בהרבה מהלוואות רבות בכסף קשיח.
לבנק יש סיכוי גבוה יותר להלוות כספי בנייה אם תוכל לספק שעבוד ברור על הנכס
שלב 2. שוחח עם הבנק שלך על התוכנית העסקית שלך
אם יש לך תקווה להבטיח הלוואה בנקאית, תדרוש תוכנית עסקית מוצקה. הקפד לדון במחקר שלך עם הבנק שלך כדי לראות אם הם רואים בך השקעה כדאית.
שיטה 6 מתוך 6: שימוש בנכסים משלך
שלב 1. העריך את הנכסים הנוכחיים שלך
גם אם אין לך הרבה כסף מזומן להדפסת בית, ייתכן שעדיין יש לך נכסים שיכולים לעזור לך לקבל מסגרת אשראי לרכישת בית בעלות נמוכה. בדוק את ביתך, את חשבונות הפנסיה ואת מסגרת האשראי שלך כדי לראות אם ניתן להקיש על כל אלה לתשלום מקדמה.
שלב 2. הקש על ה- IRA שלך
IRA (חשבון פרישה עצמאי) הוא רכב פרישה. יש עונשי מס חמורים על משיכת כסף לפני גיל 59.5. עם זאת, ישנם יוצאי דופן עבור רוכשי דירות בפעם הראשונה. אתה יכול להשתמש בעד 10,000 $ מה- IRA שלך לרכישת בית. שוחח על האפשרות הזו עם היועץ הפיננסי שלך כדי לוודא שאתה משתמש בכסף בצורה נכונה ושלא תישא בעונשים.
זכור כי משיכת כסף מה- IRA שלך עלולה לפגוע בפוטנציאל הצמיחה ארוך הטווח של חשבון פרישה זה. היזהר מהסיכונים הכרוכים בהקטנת חשבונות הפנסיה מוקדם מדי
שלב 3. שקול קו אשראי בית הון עצמי
מסגרת אשראי ביתית (או HELOC) היא אופציה אפשרית עבורך אם אתה כבר הבעלים של נכס. HELOC מספק לך מקור מהיר של מזומנים, ואתה רק צריך לשלם ריבית על הכסף שאתה לווה מ- HELOC. לדוגמה, ייתכן שיש לך HELOC ששווה $ 75, 000. אבל אם אתה לווה 10, 000 $ מסכום זה, אתה משלם רק ריבית על הסכום של 10, 000 $.
- היזהר מאוד עם HELOC שלך: אם אינך מחזיר את ההלוואה בזמן, אתה נמצא בסכנה לאבד את ביתך.
- שים לב כי ריביות HELOC עשויות להיות גבוהות יותר מהלוואות של מלווים פרטיים.
שלב 4. שקול להשתמש בכרטיסי אשראי
כרטיסי אשראי הם מקור נוסף למזומן מהיר, כל עוד אתה מתכנן לפרוע אותם מהר מאוד. שיעורי הריבית בכרטיסי אשראי יכולים להיות גבוהים מאוד-18-20%. עם זאת, אינך מסכן את כל הנכסים האחרים שלך, כפי שהיית עושה עם HELOC. אתה יכול לשקול להשתמש בכרטיסי אשראי לרכישות בעלות סכום נמוך יותר בעת הפניית בית, כגון רכישת חומרי בניין מחנות מוצרי בית.
טיפים
- תמיד עשה את החישוב לפני שאתה מקבל החלטת השקעה. תמחיר גם את הזמן והעבודה שלך.
- שים לב שאולי תוכל להרוויח תשואה טובה יותר בדרכים אחרות, כגון ניצול הזמן שלך לעבודה במשמרות נוספות או השקעת הכסף הפנוי שלך בבורסה. התייחסו לנדל"ן כאחת האפשרויות הרבות: אל תסתגרו בנדל"ן עד שחשבתם על זה.
אזהרות
- חשוב גם להיות שקוף לחלוטין מול המשקיעים שלך ולספר להם שיש סיכוי אפשרי שהם יפסידו כסף על העסקה שלך. כנות היא המדיניות הטובה ביותר, במיוחד כשאתה משקיע כסף של אחרים.
- שימו לב שכאשר אתם מגייסים כסף לכל סוג של מיזם שבו אתם מתכוונים להשתמש בכסף זה למטרות השקעה, עליכם לעמוד בקפדנות בהתאם להנחיות הפדרליות והעירוניות. הקפד להתייעץ עם עורך הדין שלך לפני שתתחיל לגייס כסף עבור כל מיזם שהופך את הבית.
- אל תתייחסו לדפדוף הבית כמו תכנית מהירה להתעשר. למרות שזה יכול להיות משתלם, ישנם סיכונים עצומים הכרוכים בכך. דירוג הבית הוא רווחי גם רק כאשר המשקיעים שופכים הרבה זמן ואנרגיה למחקר נדל"ן ולשיפורים בבית.
- אין לחתוך פינות. שכרו קבלנים מבוטחים בעלי רישיון ובעל מוניטין טוב. תמיד בדוק את הנכס שלך ביסודיות. קבל היתרים לפני ביצוע שיפוצים. דילוג על שלבים אלה יכול להוביל ליותר עלויות בהמשך הדרך.
