קניית בתים ישנים יותר, תיקוןם ולאחר מכן מכירתם ברווח מכונה בדרך כלל "היפוך" בית. התהפכות מוצלחת תלויה במציאת נכסים שמתומחרים מספיק נמוכים כדי לאפשר רווח כאשר ההשקעה הראשונית ועלות התיקונים מופחתים ממחיר המכירה הסופי. ישנן מגוון דרכים בהן תוכלו למצוא בתים להתהפכות. ראשית, ערכו רשימה של בתים המשתמשים במשאבים מקוונים, מידע מלשכת פקידת המחוז, והתייעצות עם סוכן נדל"ן. העריכו היטב את כל הבתים. לפני הרכישה הסופית, התייעץ עם אנשי מקצוע ונהל משא ומתן עם המוכר. זה יעזור לך למצוא את המחיר הטוב ביותר להרוויח על ידי הפיכת בית.
צעדים
חלק 1 מתוך 3: עריכת רשימת בתים
שלב 1. למד אודות מחירים ממוצעים בשוק שלך
הצעד הראשון למציאת בתים להדפסה הוא הכרת השוק שלך. אתה רוצה לוודא שאתה מבין מה המחיר הממוצע באזור שאתה מחפש כדי שתוכל לזהות בצורה הטובה ביותר בתים לא מוערכים.
- תסתכל על מגוון בתים הקיימים כיום בשוק כדי לקבל מושג לגבי המחיר הממוצע. לא רק שזה ייתן לך מושג לגבי מה בתים מוערכים פחות, זה ייתן לך תחושה של כמה אתה צריך למכור בית מתוקן.
- כדאי גם לבדוק גורמים המשפיעים על ערך הבית. האם הבית נמצא בשכונה בטוחה? האם זה ליד בית ספר או רובע עסקים? האם יש לו גורמים שהופכים אותו לרצוי עבור הקונה הממוצע? תרצה למקד לבתים שאינם מוערכים באזורים אלה, שכן סביר יותר שתמכור אותם למטרות רווח בהמשך.
שלב 2. חפש בתים לא מוערכים באמצעות כלים מקוונים
אחת הדרכים הטובות ביותר להתחיל בחיפוש אחר בתים להתהפכות היא שימוש בכלים מקוונים. מנועי החיפוש המקוונים יאפשרו לך לתת טווח מחירים ולחפש בתים באזורים ספציפיים. התחל את הרשימה שלך על ידי מציאת מגוון בתים מקוונים.
- אתה יכול לחפש בתים באמצעות אתרים כמו Zillow, Realtor.com או Trulia. כוונן את מנוע החיפוש כך שהמחירים הנמוכים ביותר יופיעו תחילה. עיין במגוון בתים ושמור רישומי עניין במחשב שלך.
- זה ייתן לך תחושה של איפה בתים זולים יותר נוטים להיות בשכונה. זה יכול לעזור לצמצם את החיפוש שלך בהמשך הדרך, כשאתה מחפש בתים באמצעות סוכן נדלן או חנויות אחרות.
- זכור כי בתים לא מוערכים הם לא תמיד הזולים ביותר. אתה רוצה בית שנמכר נמוך משווי השוק, אך כזה שניתן לתקן ולמכור אותו בהמשך הדרך. לבית הזול ביותר באזור עשויות להיות בעיות רציניות, ולא יהיה שווה את ההשקעה.
- ישנם כמה אתרים חדשים באזורים מסוימים של המחוז שיכולים לתת לך מקום טוב להתחיל בהם והם מבצעים עבורך כמה בדיקות. BMV עושה עבודה נהדרת בהפעלת מחשבים אוטומטיים והשוואתם מול מחיר המחירון, כך שכבר מסוננים עבורך עסקאות שמתחת לשווי השוק (או לא מוערכות). למרות שכל עסקה לא עשויה להיות הרבה, היא יכולה לתת לך מקום מצוין להתחיל את המחקר שלך על נכס פוטנציאלי. אתר זה נותן גם כמה נתונים סטטיסטיים שימושיים אחרים כמו מכירות REO וימים ממוצעים בשוק באזור. מספרים מסוג זה יכולים לתת תובנה לגבי המתרחש אצל שכן המטרה.
שלב 3. בקר במשרד פקידת המחוז שלך כדי למצוא בתים בתהליך העיקול
בתים שעוברים תהליך עיקול יהיו בדרך כלל זולים יותר. קל להפוך את הבתים המעוקלים, וייתכן שאינם דורשים תיקונים נרחבים. ייתכן שתוכל להציע לבעלים הצעה ישירות, וזה עשוי להיות זול יותר מאשר לעבור דרך סוכן נדלן. אתה יכול לבקר במשרד פקידת המחוז המקומי שלך, או במשרד פקיד המחוז באזור שאתה מחפש לקנות, כדי למצוא רישומים של בתים מעוקלים.
שלב 1.
- שוחח עם עובד במשרד על איך למצוא בתים מעוקלים. בדרך כלל אתה מחפש הודעת מכירה, ליס פנדנס או הודעת ברירת מחדל.
- אתה יכול גם לבדוק את העיתון המקומי. בדרך כלל יש סעיף הודעה לציבור המתריע על בתים מעוקלים.
שלב 2. חפש בתים מחוץ לערים גדולות
אל תגביל את החיפוש לערים גדולות יותר. אמנם בתים בערים נוטים למכור תמורת יותר, אך אתה עדיין יכול להרוויח על הדלת בתים מחוץ לעיר. בדרך כלל אתה יכול למצוא בתים במחירים נמוכים שעתיים עד שלוש שעות מחוץ לגבולות העיר.
- אל תלך לכפרי מדי. חווה באזור מבודד לא צפויה להימכר ברווח גדול. היצמד לעיירות קטנות ליד ערים או אזורים פרבריים.
- במידת האפשר, התבונן בבתים הרחק מחופים. לבתים בעיירות במערב התיכון ובדרום יש מחירים זולים בהרבה מבתי החוף המזרחי או המערבי.
שלב 3. הקמת מערכת התראה אוטומטית
אם אתה מוצא בית במחיר טוב, אתה רוצה להיות האדם הראשון שמציע הצעה. זה יכול לתת לך יתרון על פני המתחרים. כדאי להקים מערכת התראה אוטומטית כלשהי. שוחח עם סוכן הנדל ן שלך על מערכת התראה אוטומטית. אם אתה לא עובד עם סוכן, אתרים כמו Zillow בדרך כלל מאפשרים לך להגדיר התראות אוטומטיות לגבי בתים במחיר מסוים באזור מסוים.
שלב 4. חפשו בתים למכירה על ידי הבעלים
אם בעלים צריך למכור בית מהר, הם עשויים לוותר על שיחה עם סוכן נדל"ן. בתים שמוכרים על ידי הבעלים עשויים להימכר בזול יותר. בעלי בתים עשויים שלא לדעת את השווי האמיתי של הנכס שלהם ולתת לו ללכת במחיר הרבה מתחת לשווי השוק. זה רעיון טוב לנסוע דרך כמה שכונות שבהן אתה חושב לקנות בתים כדי להפוך אותם. שימו לב לשלטים בהם כתוב "למכירה על ידי הבעלים".
שלב 5. התייעץ עם סוכן נדל"ן
תמיד כדאי שיהיה איש מקצוע לצידך. אם אתה חדש בשוק הנדל"ן, שוחח עם סוכן נדל"ן בנוגע למציאת בתים להדפסה. סוכן מוסמך יכול לעזור להפנות אותך לכיוון של בתים במחירים נמוכים באיכות גבוהה העונים על הצרכים שלך.
- אתה יכול למצוא סוכן נדל"ן באינטרנט או על ידי עיון בדפי זהב. אתה יכול לקרוא ביקורות של סוכן באתר כמו Yelp כדי לוודא שיש לו מוניטין איתן.
- כדאי גם לבקש מאנשים אחרים שהחליפו בתים המלצה לסוכן. סוכן נדל"ן צריך גם להיות מוכן לתת לך פרטי התקשרות על לקוחות קודמים. שוחח עם לקוחות קודמים ושאל מגוון שאלות כדי לוודא שסוכן נדל"ן פוטנציאלי יציב.
חלק 2 מתוך 3: הערכת השקעות פוטנציאליות
שלב 1. בקר במגוון בתים
אל תגביל את החיפוש שלך כשאתה מחפש בתים שיהפכו אותם. בקר במגוון רחב של בתים במספר תחומים שונים. שקלו את היתרונות והחסרונות של כל בית שאתם מבקרים בו, כך שתוכלו להחליט אילו בתים שווים את ההשקעה שלכם.
- השתתף בבתים פתוחים רבים בשכונה שבחרת. עליך גם לדבר עם סוכן הנדל"ן שלך ולבקש לסייר במספר בתים ביום אחד.
- קבל תחושה מדוע בתים עשויים להיות זולים. כמה בתים זולים עשויים להזדקק לתיקונים נרחבים או להיות במקומות גרועים. בתים אחרים עשויים להזדקק לתיקונים קלים בלבד ויכולים להיות מתומחרים בשל גורמים אחרים, כגון בעלים שצריכים למכור במהירות.
שלב 2. אל תימנע מבתים הזקוקים לתיקון
חלק מהבתים עשויים להיות במחירים נמוכים יותר מכיוון שהם זקוקים לעבודות תיקון מסוימות. רוב הבתים שאתה מוצא כשמתהפכים בתים יהיו חלקים עליונים במידה מסוימת, אז אל תתייאש בעבודת תיקון. אם ניתן לבצע תיקונים במהירות ובמחיר זול יותר, הבית עשוי להיות שווה את ההשקעה.
- הרבה פעמים, בית צריך רק תיקונים קוסמטיים. עבודת צבע לא טובה, שטיח לקוי או ריח חזק יכולים לעזוב את הבית בשוק לאורך זמן. זה יגרום למחיר של הבית במחיר. עם זאת, בעיות כאלה קלות לתקן.
- תעשי קצת מחקר בעצמך. התקשר למגוון קבלנים ושאל אותם כמה עולה תיקונים מסוימים בדרך כלל. כדאי גם לשאול בעלי בתים או סוכני נדל"ן אם יש תיקונים גדולים שצריכים להתבצע בבית.
שלב 3. עשה הרבה הצעות
כדאי להציע הרבה הצעות כשאתה מחפש בתים שהופכים אותם. השוק כנראה יהיה תחרותי במקצת, ולא תוכל לרכוש כל בית שאתה מציע עליו. אנשי מקצוע ממליצים לך להשתמש בכלל 100-10-1. זה אומר שאתה צריך להסתכל על בערך 100 בתים, להציע הצעה על כ -10 בתים, ובסופו של דבר לרכוש בית אחד מתוך 10.
- אל תפחדו להציע הצעות על בתים שהם לא הבחירה הראשונה שלכם. רוב ההצעות שלך יפלו בכל מקרה. אם בסופו של דבר יש לך בית שלא היה הבחירה הראשונה שלך, אתה עדיין יכול להפיק את המרב מהרכישה.
- עם זאת, אל תציע הצעות על בתים שאתה יודע שאתה לא רוצה. בית בשכונה גרועה מאוד, למשל, הוא כנראה לא השקעה כדאית. תציע הצעות רק על בתים שאתה מרגיש שאתה יכול לחיות עם הפוך.
חלק 3 מתוך 3: שיחה עם אנשי מקצוע על ביצוע רכישה
שלב 1. ערכו בדיקת בית על נכסים שאתם שוקלים לקנות
לעולם אל תקנה נכס מבלי לבצע בדיקת בית מראש. שכור בודק בית מוסמך שיעריך את הבית לפני שתציע הצעה.
- בודק בית יהיה צד שלישי ניטרלי שאינו מעוניין למזער נזקים לביצוע מכירה. הוא או היא יידעו אותך כמה עבודה דרושה לבית.
- בית שזקוק לתיקונים קלים הוא השקעה מצוינת אם אתם מחפשים להפוך בית. אולם בית הזקוק לשיפוצים גדולים עשוי להיות לא שווה את זמנכם וכספכם.
שלב 2. שוחח עם עורך דין
אלא אם כן יש לך תואר ראשון במשפטים, אסור לך לרכוש בית מבלי לדבר עם עו"ד. יש הרבה ניירות וחוזים הכרוכים ברכישת בית. עו"ד מוסמך בתחום הנדל"ן ייעץ לכם בזהירות וימנע מכם לקבל החלטות רכישה גרועות.
- אתה יכול למצוא עו"ד מקרקעין או בדפי זהב המקומיים. כדאי גם לדבר עם חברים או עמיתים שמפנים בתים ומבקשים הפניה.
- תמיד קרא ביקורות לפני שכירת עו"ד כדי לוודא שאתה בוחר מישהו בעל מוניטין איתן.
שלב 3. קבל הערכות על עלויות התיקון ממגוון אנשי מקצוע
אתה רוצה לוודא שעלות התיקונים לא עולה על הרווח הסופי של בית. התקשר למגוון קבלנים מורשים באזור שלך. ספר להם אילו תיקונים אתה צריך, ובקש מהם הערכות. חשב בערך כמה העלות הכוללת של התיקונים תהיה.
- חלק מהקבלנים לא יספקו הערכה חינם אם אין בבעלותכם הנכס אלא אם כבר יש לכם יחסי עבודה איתם. במקרים מסוימים, ייתכן שתדרשו לשלם תשלום קטן כדי לקבל אומדן לתיקונים בנכס שאינו בבעלותכם.
- התקשרו למגוון מקומות וחפשו את התעריפים הנמוכים ביותר. עם זאת, כדאי לקרוא ביקורות גם באינטרנט ולשוחח עם לקוחות אחרים לפני שמתפשרים על קבלן.
- אם יש תיקונים קלים, כמו עבודת צבע לא טובה, שקול לבצע אותם בעצמך. זה עשוי לחסוך לך קצת כסף בעת הפניית הבית.
שלב 4. קראס מספרים כדי להבין כמה להציע לבית
תרצה לוודא שכל בית שאתה רוכש יכול להרוויח. כדי להבין כמה אתה צריך להציע, תצטרך לעשות חשבון פשוט. סוכן הנדל"ן ועו"ד שלך אמורים להיות מסוגלים לעזור לך להעריך עלויות מסוימות, כמו גם את מחיר המכירה הסופי של הנכס שלך.
- תזדקק למה שמכונה ערך התיקון לאחר תיקון (ARV). זהו המחיר שהנכס בסופו של דבר ימכור, והסוכן שלכם יכול להבין עבורכם את המחיר הזה על ידי בחינת המכירות האחרונות בשכונה.
- אתה רוצה ש- ARV יהיה בערך 70% ממה שהיית משלם עבור הבית. הכפל את ה- ARV ב -0.7 כדי להבין כמה אתה צריך לשלם עבור הבית. לדוגמה, בית עם ARV של 200,000 $ אין לרכוש תמורת יותר מ -140,000 $ אם אינו דורש תיקונים. עם זאת, עליך לנכות את עלות התיקונים. אם הבית שלך דורש תיקונים בשווי 40,000 $, אל תקנה אותו ביותר מ -100,000 $.
שלב 5. משא ומתן עם המוכר
עליך תמיד לנהל משא ומתן לפני שמתפשרים על מחיר סופי. אם תנהל משא ומתן עם המוכר, אתה עשוי אפילו להוריד את המחיר ממה שרצית להתחיל. אל תקבל את המחיר הראשון שהמוכר מבקש, במיוחד אם הוא גבוה מהמחיר המקסימלי שחישבת.
כאן זה שימושי להציע הרבה הצעות. אם אתה נראה מוכן לוותר על המכירה, סביר יותר שהמוכר ייכנע להצעה שלך
וידאו - על ידי שימוש בשירות זה, מידע מסוים עשוי להיות משותף עם YouTube
טיפים
- תמיד הזמינו חיפוש כותרות מלא לפני שאתם משלמים במזומן על נכס להפוך. אחרת, ייתכן שתצטרך להילחם בקרב בית משפט כדי להחזיר את ההשקעה שלך אם לא ניתן להעביר את הכותרת באופן חוקי.
- זה יכול לקחת בין שבועיים לשנה עד שהתואר יתברר. וודא כי קיימת מגבלה בכותרת בכדי שתוכל לבטל אם יש פריטים מטרידים בדוח הכותרת. אם אפשר לנקות פריטים אלה, ייתכן שתרצה להמשיך, אך אם לא, ייתכן שתרצה לסגת.
- אם בסופו של דבר אתה מפסיד כסף בהחלפת בית, וזה לא נדיר, אולי תרצה לשכור את הבית לשנה או שנתיים כדי להרוויח מזה עוד כסף לפני שאתה מוכר אותו.
